재건축에 중요한 대지지분이란

요즘 재건축 등의 이야기로 용적률, 대지지분 등에 대한 이야기가 많이 나오는데요. 재건축에 왜 용적률, 대지지분 이러한 것들이 중요한지 알아보겠습니다.

 

건폐율과 용적률이란?

먼저 간단히 건폐율과 용적률을 짚고 넘어가겠습니다. 건폐율은 땅 전체 면적 중 건물 바닥 면적이 얼마나 차지하는지를 나타내는 비율입니다. 예를 들어, 100평짜리 땅에서 건폐율이 50%라면, 건물 바닥 면적은 50평까지 지을 수 있다는 뜻입니다. 건폐율이 낮으면 그많큼 빈곳이 많아 생활환경이 쾌적하고, 건폐율이 높으면 건물을 좀더 밀도 있게 지을수 있어서 상업지 등에는 건폐율이 높습니다 .

용적률은 대지 면적 대비 건축물의 전체 연면적 비율을 말합니다. 건축물의 모든 층을 포함한 총면적을 대지 면적으로 나눈 값이죠. 예를 들어, 100평의 땅에 용적률이 200%라면, 총 연면적은 200평까지 지을 수 있어요. 이는 2층짜리 건물 x 100평 = 200% / 4층짜리 건물 x 50평 = 200% 입니다.

용적률은 각 땅의 용도에 따라 쌓을 수 있는 용적률이 제한 됩니다. 지금 건축되어있는 건물의 용적률이 가능 용적률 보다 낮아서 더 쌓아 올릴 수 있어야 재건축을 했을 때 수익이 나오기 때문에, 건설사에서 진행을 할 수 있습니다. 그래서 1기 신도시 특별법을 이야기 할 때 ‘용적률’ 상향에 대한 이야기가 나오는 것입니다. 현재 땅의 용도에서는 수익이 나올만큼 더 쌓아 올리기 어려운 지역들이 있기 때문입니다.

 

대지지분이란?

용적률 만큼 중요한 ‘대지지분’에 대해 알아보겠습니다. 보통 공동주택을 구매할 때 사람들은 건물 만을 샀다고 생각하기 쉽지만, 우리가 거래한 부동산 안에는 ‘토지’도 포함된 것입니다. 보통은 건물의 평수에 비례해 토지지분을 가지게 됩니다.

대지지분이란, 공동주택 전체의 대지면적을 소유자 수로 나눈 면적으로 ‘평균 대지지분’입니다. 대지지분에는 ‘개별대지지분’이 있는데, 각각의 개별 세대가 소유한 아파트의 평수가 같지 않는 만큼 개별적으로 소유한 땅의 비율 즉, 개별대지지분입니다 이 ‘개별대지지분’ 재건축에서는 더욱 중요한 요소입니다.

 

  

대지지분의 중요성

대지지분은 재건축과 직결된 매우 중요한 개념입니다. 재건축이 이루어질 때, 각 세대의 대지지분이 재건축 후 새 아파트에서 받을 면적과 가치에 영향을 미치기 때문이죠. 대지지분이 큰 세대는 (= 아파트를 더 지을 딸이 많다)는 이야기로, 세대당 재건축 후 더 큰 면적을 받을 가능성이 높고, 세대수를 많이 지어 일반분양을 많이 할 수 있기 때문에, 수익성이 높아지기 때문에 매우 중요합니다.

그래서 오래된 구축중 주공아파트와 같이 5층으로 지어진 아파트들이 대지지분이 커서 조합원이 내야 할 분담금이 적고, 대지지분이 매우 좋을 경우 아파트를 2채를 받을 수 도 있습니다. 대신 대지지분이 적은 단지의 경우는 재건축 수익성이 나오지 않기 때문에, 재건축보다 리모델링으로 진행하는 경우가 많습니다.

 

대지지분 확인하는 방법

대지지분은 쉽게 확인하실 수 있습니다.

‘아실’사이트 접속 후 좌측 상단에 있는 ‘명칭’ 말풍선이 있는 곳을 클릭하면 ‘대지지분’을 선택할 수 있습니다. 그러면 아래 이미지와 같이 대지지분의 크기에 맞게 원크기로 표현됩니다. 그리고 아파트이름 아래 ‘대지 20평’과 같이 대지지분이 적혀 있습니다. 원은 크고 진할수록 대지지분이 큰것입니다.

 

 

 

 

개별대지지분 확인하는 방법

개별 대지지분도 쉽게 확인하실 수 있습니다.

‘디스코’사이트에서 확인 가능합니다. 아파트 단지를 선택하고 -> 건물을 클릭 -> 호별점보’를 보면 ‘대지권 비율’을 확인 하실 수 있습니다.

대지권 비율 X 0.3025를 곱해주면 평으로 전환이 가능합니다.  

 

 

'정부24'에서도 좀더 정확한 정보를  확인 가능합니다. 

정부24에서는 토지대장을 통해 개별 대지지분을 확인하실 수 있습니다. 열람은 무료입니다.

정부24사이트 : 검색창에 ‘대지권등록부’검색 -> 대장연람(대지권등록부) -> 회원,비회원인증 -> 토지대장 선택 -> 연람문서 확인 -> 토지대장 하단 : 대지권 등록부 (대지권비율 )을 확인

대지권비율 X 0.3025 = 개별대지지분(평형전환)

 

 

평균 대지지분이 높더라도, 개별 대지지분이 낮다면, 추가분담금을 과도하게 낼 수 도 있습니다. 그렇게 되면 주민동의률이 떨어질 수 있습니다. 이처럼 대지지분은 재건축에 있어서 수익성의 척도가 되는 중요한 부분입니다. 

재건축에 관심이 있다면 이부분을 잘 체크 하셔야 할 것입니다.