용도지역의 종류와 용적률을 올리는 것이 중요한 이유

 

요즘 부동산 관련해서 중요한 이슈인 1기 신도시 특별법의 내용에서 용도지역 종상향과 용적률 올리는 것이 왜 이슈가 되고, 중요한지 이야기해 보겠습니다.

용도지역에는 종류에 따라 건폐율 용적률의 상한치가 다릅니다. 용도지역이 뭐냐에 따라 지금 살고 있는 아파트의 재건축 수익성이 나올지가 결정되고, 그렇기 때문에 종상향과 용적률을 올리는 것이 중요한 관심사가 되는 것입니다.

 

용도지역이란 무엇인가요?

우리가 살고 있는 땅은 용도지역으로 구분됩니다. 그 땅의 용도를 나라에서 정해놓은 것입니다. 여기는 집을 짓는 용도로, 여기는 공장을 짓는 용도로, 여기는 상가들을 짓는 용도로 지정하는 것입니다. 이 외에도 공간의 쾌적성을 위해 녹지지역으로 지정해서 개발을 제한하기도 합니다.

이처럼 용도지역은 토지의 이용, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한해서 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고자 나라에서 지정하고 관리하고 있습니다.

 

용도지역의 종류

용도지역은 크게는 ‘도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역’으로 나뉩니다. 그 안에서도 용도에 따라 세분됩니다.

도시지역 : 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되는 지역으로 체계적인 개발, 정비, 관리, 보전이 필요한 지역

관리지역 : 약간은 예비지역 같은 느낌으로, 도시지역, 농림지역, 자연환경보존지역의 역할을 수용하기 위해 각 지역에 준하게 관리하는 지역

농림지역 : 도시에 속하지않는, 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위한 지역

자연환경보전지역 : 개발 목적이 아닌, 수자원, 해안, 생태계, 상수원, 국가유산 등의 보전과 보호를 위해 보호하는 지역

 

용도지역			건폐율	용적률
도시 지역	주거지역	제1종전용주거지역	50% 이하	50% 이상 100% 이하
		제2종전용주거지역	50% 이하	100% 이상 150% 이하
		제1종일반주거지역	60% 이하	100% 이상 200% 이하
		제2종일반주거지역	60% 이하	100% 이상 250% 이하
		제3종일반주거지역	50% 이하	100% 이상 300% 이하
		준주거지역	70% 이하	200% 이상 500% 이하
	상업지역	중심상업지역	90% 이하	200% 이상 1500% 이하
		일반상업지역	80% 이하	200% 이상 1300% 이하
		근린상업지역	70% 이하	200% 이상 900% 이하
		유통상업지역	80% 이하	200% 이상 1100% 이하
	공업지역	전용공업지역	70% 이하	150% 이상 300% 이하
		일반공업지역		150% 이상 350% 이하
		준공업지역		150% 이상 400% 이하
	녹지지역	보전녹지지역	20% 이하	50% 이상 80% 이하
		생산녹지지역		50% 이상 100% 이하
		자연녹지지역		50% 이상 100% 이하
관리 지역	보전관리지역		20% 이하	50% 이상 80% 이하
	생산관리지역		20% 이하	50% 이상 80% 이하
	계획관리지역		40% 이하	50% 이상 100% 이하
	미세분지역		보전관리지역과 동일
농림지역			20% 이하	50% 이상 80% 이하
자연환경보전지역			20% 이하	50% 이상 80% 이하

 

(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 건폐율의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려해서 다음의 범위에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조제1항·제2항 및  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조제1항). 

※ 해당 지역의 조례는 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr)-자치법규에서 확인하실 수 있습니다.

 

 

용도지역 확인하는 방법

용도지역을 간단하게 확인하는 것의 방법은 간단합니다. 

네이버지도, 카카오지도에서 '지적편집도'로 쉽게 확인 가능합니다. 

네이버지도, 카카오지도 등에서 '지적편집도'를 선택하면, 색상으로 표시되면서 각각 어떤 땅인지 쉽게 확인 가능합니다. 아래 이미지처럼 보통 핑크색은 '상업지역' 노란색은 '주거지역' 녹색은 '녹지지역' 파란색은 '공업지역'을 나타냅니다. 

각 땅이 색상으로 구분되고, 땅 위에 어떤 땅인지 글자로 '제2종일반주거지역'처럼 표시되어 있어 쉽게 확인 가능합니다.  

출처: 네이버지도

출처: 네이버지도

 

조금 더 자세하게 내가 살고 있는 아파트가 있는 땅의 용도가 궁금할 경우에는 '토지이음'사이트에서 '주소검색'으로 용도를 정확하게 알 수 있습니다. 주소는 네이버 부동산 등에서 확인 가능합니다. 

출처: 토지이음 사이트

 

정확한 주소를 모른다면, '토지이음'에서 '이음지도'를 통해서 확인 가능합니다.

 

 

간편하게 '디스코'사이트에서도 확인 가능합니다. 주소를 검색하시거나, 해당 부동산을 클릭하셔서 '토지'부분에서 확인 가능합니다. 

출처: 디스코 홈페이지

 

 

우리가 살고 있는 땅은 용도에 따라 각각의 용도지역으로 나눠져 있습니다. 각 용도지역에 따른 건폐율, 용적률의 한계가 있기 때문에, 원하는 만큼 높이 아파트를 짓지 못하는 것입니다. 

 

1기 신도시의 많은 땅은 제2종, 제3종 일반주거지역이 많습니다. 용적률의 한계가 250~300%입니다. 그런데  이번 1기 신도시 특별법에서 용적률 500% 로 올려준다는 것은 준주거지역에 준하게 용적률을 상향해준다는 것입니다. 

그 말은 즉, 좀 더 높게 지을 수 있다는 것이고 그만큼 많은 세대를 지을 수 있다는 뜻입니다. 많은 세대를 짓을 수 있다면, 기존 조합원이 가져가는 세대를 빼고도 일반분양을 많이 해서 그만큼 많은 수익을 볼 수 있다는 것입니다.

 

수익성이 나와야 건설사들이 재건축을 하려고 할 것이며, 기존 아파트에 살고 있는 조합원들의 분담금이 줄어들어서 조합원의 동의률이 올라갈 수 있기 때문에 재건축에 있어서 기존 아파트의 용적률이 얼마이고(기존은 적을수록 유리함), 얼마큼 더 쌓아 올릴 수 있는지(가능 용적률이 높아 높이 쌓을 수 있는 것이 유리)가 매우 중요한 요소라고 할 수 있습니다.