부동산 입지요소 분석 하는 방법_1.교통

부동산의 가치는 입지가치에 따라 차이가 납니다.

이 입지가치는 부동산의 가격을 결정하는 중요한 요소가 됩니다. 

그 입지가치 중에서도 수도권 부동산에서 제일 중요한 요소는 '직장, 교통'입니다. 

직장과 교통은 보통 같이 분석하는 경향이 있습니다. 

수도권의 직장인들은 직주근접이 사실상 어렵고, 그래서 교통은 직장으로의 접근성이 얼마나 좋은지에 따라 가치를 판단합니다.  

 

 

 

입지요소 중 교통이 중요한 이유

 

입지요소 중 교통을 중요하게 보는 이유에는 직장이 큰 이유를 차지하고 있습니다. 

직장의 많은 수가 있는 큰 '업무지구'는 서울에 집중되어 있습니다. 그중에서도 가장 큰 '강남권 업무지구'는 150만이 넘는 종사자가 있고, 대부분의 종사자는 강남권에서 일한다고 강남권에서 거주를 하기는 어렵습니다. 도심권업무지구, 여의도업무지구 등도 마찬가지입니다. 

그래서 대부분의 사람들은 필수적으로 출퇴근을 하게 됩니다.  

이렇게 매일 하는 출퇴근길이 얼마나 오래 걸리는지 힘든지에 따라 삶의 질에 큰 차이가 납니다. 

웃기면서도 슬픈 이야기에 경기도민의 출근길과 서울 시민의 출근길을 비교하는 이야기가 있을 정도로 거리가 먼 경기도에서의 출퇴근은 쉬운 일이 아닙니다. 

 

이렇게나 힘든 출퇴근길이 조금이라도 덜 힘들기 위해 우리는 집의 위치를 신중히 결정합니다. 

보통 직장으로의 접근성이 좋은 지하철을 탈 수 있거나 적게 갈아타고 출퇴근을 할 수 있는 곳을 선호합니다. 

그래서 역까지의 접근성이 좋은 역세권 아파트를 선호합니다. 

 

 

 

입지요소 교통을 분석하는 이유

 

이렇게나 우리 삶에 중요한 요소를 차지하는 입지요소 '교통'을 잘 이해해야 부동산의 가치를 잘 볼 수 있습니다.

그리고 가치를 잘 알아야 부동산의 적절한 가격을 판단할 수 있습니다. 부동산의 적절한 가치를 알고 가격을 분석할 수 있다면 가치 있는 부동산을 가치대비 저렴한 가격에 투자를 할 수 있게 됩니다. 

가치대비 저렴하게 투자해서 가격이 가치를 찾아가기를 기다려 그 시세차익을 기대하는 것과 그 기간 동안 전세 등으로 부동산을 임대하여 전세금 상승분 등으로 수익을 얻는 것이 부동산투자의 한 방법이기 때문입니다. 

 

 

 

입지요소 교통을 분석하는 방법

 

입지요소 교통을 분석할 때는 제일 중요한 직장인 '강남권 업무지구'로의 접근성을 봅니다. 

그 이유는 '강남권 업무지구'의 종사자수가 다른 업무지구의 종사자보다도 압도적으로 많기 때문입니다.  부동산의 가치와 가격은 수요가 중요한 요소 이기 때문에 수요가 가장 많은 곳을 보는 것입니다. 

그래서 우선으로 두는 것이고, 다른 업무지구로의 접근성이 좋다면 이 또한 가치가 있는 부동산이 됩니다. 

 

기준점은 해당 부동산에서 강남으로의 '지하철'로 걸리는 시간을 기준으로 합니다. 

그 시간이 짧게 걸리거나 환승횟수나 도보시간 등이 편리하다면 더욱 가치가 있습니다. 

그 예로 용인시 수지구는 지하철 '신분당선'이 개통하면서 강남으로의 접근성이 획기적으로 개선되면서 그 가치와 가격이 많이 상승하였습니다. GTX-A가 개통한 동탄도 삼성역으로의 접근성이 기대되면서 하락시장에 가격을 방어하고 있다고 생각합니다. 지금 추진하고 있는 GTX들도 업무지구로 바로 들어가는 노선들이 이후 더 가치가 있고, 다음 상승장에서 더 큰 가격상승을 이끌 것이라고 봅니다. 

 

그래서 부동산의 입지요소 교통을 분석할 때 

1, '강남'까지의 '지하철' 이동시간, 환승 횟수 등을 체크

2, 다른 업무지구 '여의도 / 도심(중구) / 마곡 / 판교 / 가산디지털 / 구로디지털 등으로의 '지하철'로의 접근성을 체크 

3, 해당 부동산에서 역까지의 거리를 체크합니다. 역세권아파트는 보통 역에서 대략 500미터 정도 

4, 업무지구로의 다른 교통수단(자차, 버스) 등의 접근성을 체크 

5, 해당 아파트나 그 지역이 앞으로 '업무지구'로의 교통이 개선될 호재가 있는가? (이것은 실행가능성을 보수적으로 보고, 플러스알파의 개념으로 보아야 합니다. )

 

 

 

 

이러한 입지요소 교통은 보통 업무지구와의 이동거리가 길고, 시간이 많이 걸리는 수도권에서 1순위로 보는 것입니다. 

하지만 업무지구로의 거리가 길지 않고(도시 크기에 따라 다름), 지하철의 이용이 어렵거나, 지하철이 없어서 이용률이 낮은 지방의 경우는 1순위가 아닐 수 있습니다. 지방에서는 그 도시의 수요크기(인구수)에 따른 다른 우선순위들이 1순위가 되기도 합니다.