부동산의 가치를 결정하는 중요한 입지요소 4가지

 

부동산의 가치를 결정하는 요소들에는 다양한 요소들이 있습니다. 

수도권 부동산을 볼 때 특히 중요한 입지요소들에는 어떤 것들이 있을까요?

그것을 생각할 때는 수도권 부동산이 가지는 특징을 먼저 생각해 보면 좋을 것 같습니다. 

그 이유를 생각하면서 입지요소를 대입해 본다면 왜 중요한지? 알 수 있으리라 생각합니다. 

 

 

 

 

중요한 입지요소1,2. 직장, 교통

 

수도권의 많은 사람들은 대부분 서울, 경기의 주요 업무지구로 출퇴근을 하는 인구가 많습니다. 

살고 있는 지역안에서 출퇴근을 하는 경우는 거의 없습니다.  

이러한 이유로 사람들의 첫 번째 집을 구하는 요소로 내 직장과 얼마나 가까운가? 아니면 얼마나 빨리 도착할 수 있는지가 중요한 요소로 생각합니다. 

그 기준으로는 지하철을 기준으로 생각합니다. 자차 출퇴근 하는 사람들도 많지만, 대체로 업무지구들이 출퇴근 시 교통체증이 심하고, 주차문제가 많기 때문에 많은 사람들이 지하철을 선호합니다. 그래서 역세권 아파트를 많이들 선호합니다. 

 

그중에서도 강남으로의 접근성이 높은 아파트가 가치가 높은 편입니다. 

그 이유는 강남권의 업무지구(강남, 서초, 송파)의 직장의 수와 여기 종사하는 종사자수가 수도권에서도 압도적이기 때문입니다. 

 

강남권 업무지구 종사자수 : 150만 가량  

여의도 업무지구 종사자수 : 60만 가량

중구 업무지구 종사자수 : 65만 가량

가산디지털단지 업무지구 종사자수 47만 가량

판교 업무지구 종사자수 : 30만 가량 

 

수도권의 대표적인 업무지구들의 종사자 수를 보더라도 강남권 업무지구의 종사자수가 압도적으로 많고, 저 많은 사람들이 집값이 비싼 강남권에 살 수 없기 때문에, 강남권과 가깝거나, 교통으로 접근이 쉬운 집을 선호하기 때문입니다. 

 

 

 

중요한 입지요소3. 학군

 

학군은 싱글에게는 생소한 입지요소일 수 있습니다. 하지만 자녀 계획이 있거나, 자녀가 있다면 아이들의 학교를 신경 쓰는 경우가 많습니다. 특히나 소득의 여유가 높아지는 경우 대체로 학군지의 선호가 높아지는 편입니다. 그리고 아이들이 없더라도 실거주가 아닌 투자로 부동산을 산다면 수요가 많은 곳에 구매를 해야 리스크가 적습니다. 

아이들의 교육을 안전한 환경에서, 잘 시키고 싶은 부모님들의 마음은 특히 실거주의 수요를 높이는 편입니다. 학군지는 매매를 하지 않더라도 전세 등으로 들어가려는 수요가 많은 편이라, 전세가가 다른 지역에 비해 잘 떨어지지 않고, 전세가 상승은 매매가를 지지해서 올리는 경우가 많습니다. 

그리고 학군의 중요한 점은 쉽게 형성되지 않고, 위치가 바뀌기 쉽지 않다는 것입니다. 

유명한 학군지에는 대치동(서울 강남구), 목동(서울 양천구), 중계동(서울 노원구),  분당(성남 분당구), 평촌(안양 동안구), 일산(고양 일산), 수지(용인 수지구), 영통(수원 영통구)  이 있습니다 그런데, 이 학군지들은 갑자기 생겨난 곳이 아닙니다. 오랜 시간을 거쳐 좋은 성적을 내는 아이들이 나오고, 학교의 학업성취도가 높아지고, 학원들이 몰려들고, 학업에 투자하는 부모님들이 모여들면서 형성되는 곳이 학군지이기때문에 쉽게 다른 지역으로 옮겨 가기 어렵고, 비슷한 가격이면 학군지로 들어가고 싶어 하는 대기 수요들이 늘 있기 때문에, 학군지는 전세가가 하락장에도 적게 떨어지지 않는 곳입니다.

이러한 이유로 학군지는 주변의 비슷한 위치의 지역보다도 가격이 높은 편입니다. 

 

 

 

중요한 입지요소4. 환경

 

요즘은 사람들이 현재 사는 삶의 질도 중요하게 생각하면서, 깨끗하고, 안전하고, 살기 좋은 환경을 중요하게 생각하는 것 같습니다.

그런 면에서 환경이 좋은 택지지구처럼 계획해서 깔끔하게 환경을 조성하고, 대단지의 아파트들이 들어오는 곳은 사람들의 선호도가 매우 높습니다.  예를 들면, 동탄신도시나, 광교신도시나 위례신도시처럼 대규모 택지를 조성해서 공원, 상권, 대단지 아파트 등이 계획적으로 들어서는 곳의 선호도가 매우높고 이번 상승장에 가격의 상승폭이 컸습니다. 

그런면에서 1기 신도시도 아파트는 낡았지만 계획도시로서 환경이 잘 갖추어져 있어서 사람들의 선호도가 높습니다. 

 

이렇게 신축이 몰려있거나, 상권이 잘 갖추어 있거나, 대규모 택지로 생활환경 조성이 잘 되어있는 경우 사람들의 수요가 몰리고 그만큼 가격이 주변보다 높은 편입니다. 

 

 

 

 

이 외에도 입지요소보다는 가격의 폭 차이가 크진 않지만, 그 지역안에서도 아파트 브랜드라든지, 아파트의 연식(신축)이라든지, 남향인지? 아파트의 구조가 잘 되어있는지에 따라 가격의 차이도 있습니다. 

부동산은 매우 큰 금액이 들어가는 만큼 실거주의 가치도 중요하지만, 앞으로 시세차익을 크게 주어 자산상승에 도움을 줄 수 있는 곳의 선택이 중요한 것 같습니다.

그런면에서 입지요소를 같이 보면서 선택에 참고 하면 좋을 것 같습니다.