부동산 입지요소 분석 하는 방법_ 2.학군

부동산의 입지요소 중 가치를 결정하는 요소에는 '학군'이 있습니다. 

혼자인 사람들이나 아직 아기가 없는 사람들에게 학군이 왜 부동산에서 중요한지는 의문일 수 있습니다 

저도 그렇게 생각했습니다. 하지만 부동산을 투자관점으로 본다면 나의 니즈보다 대중의 니즈를 파악할 필요가 있습니다.

 

 

입지요소 중 학군이 중요한 이유

 

학군의 중요한 점은 학군의 위치가 쉽게 형성되지 않는다는데 있습니다.

그래서 학군이 필요한 수요들은 그곳을 선택할 수밖에 없는 구조입니다. 

학군은 단순히 공부 잘하는 학교만 있는 것이 아닙니다. 학업성취도가 높거나 특목고 진학률이 높은 학교(중학교)가 있으면서 그 주변으로 양질의 학원가가 형성되어 있어야 합니다. 양질의 학원가는 유흥상권이 함께 있지 않고, 질 좋은 입시 학원들과 학생들 대상의 식사나 휴식을 위한 카페들이 있는 상가들, 스터디카페 등으로 이루어진 곳을 이야기합니다. 

 

즉, '학업성취도가 높은 학교 + 양질의 학원가 + 접근성 좋은 양질의 주거지'가 모여야 진정한 학군지가 됩니다. 

 

이러한 학군지는 단기간 만들어지기 어렵고, 그렇게 때문에 다른 곳으로 옮겨가거나 바뀌기 어렵습니다.

이러한 학군지는 주변지역의 수요까지 끌어들입니다. 그만큼 접근성 좋은 양질의 주거지는 수요가 많고, 늘 대기수요가 있습니다. 그래서 학군지들은 전세가가 잘 내려가지 않고, 전세가가 내려가지 않는 만큼 매매가도 다른 지역보다 더 많이 오르고, 덜 떨어지는 것입니다. 

 

 

 

유명한 학군지와 분석하는 방법

 

유명한 학군지의 대표는 아무래도 '대치동'이 있습니다. 제일 유명하고, 제일 규모도 큽니다. 그 외에도 수도권에서 주변의 수요를 끌어들이는 유명한 학군지 들이 있습니다. 이런 학군지들은 어떤 곳이 있고, 규모는 어떨까요?

유명한 학군지의 질과 양을 평가하는 방법은

'학업성취도 95% 이상, 90% 이상, 85% 이상의 학교수'를 확인하고, (아실 - 학군 탭 확인)

'특목고 진학률 4% 이상의 학교수'를 확인 (아실 - 학군 탭 확인)

'학원가의 규모'를 확인합니다. (호갱노노 - 학원가 탭을 확인)

 

 

대치동(서울 강남구) 

 

학업성취도(85% 이상) 학교수 : 18곳

특목고 진학률(4% 이상) 학교수 : 8곳

학원가 규모

 

 

목동(서울 양천구)  

 

학업성취도(85% 이상) 학교수 : 8곳

특목고 진학률(4% 이상) 학교수 : 4곳

학원가 규모

 

 

중계동(서울 노원구)   

 

학업성취도(85% 이상) 학교수 : 10곳

특목고 진학률(4% 이상) 학교수 : 6곳

학원가 규모

 

분당(성남 분당구)   

 

학업성취도(85% 이상) 학교수 : 21곳

특목고 진학률(4% 이상) 학교수 : 10곳

학원가 규모

 

평촌(안양 동안구)    

 

학업성취도(85% 이상) 학교수 : 9곳

특목고 진학률(4% 이상) 학교수 : 12곳

학원가 규모

 

일산(고양 일산동, 서구)  

 

학업성취도(85% 이상) 학교수 : 10곳

특목고 진학률(4% 이상) 학교수 : 12곳

학원가 규모 

수지(용인 수지구)   

 

학업성취도(85% 이상) 학교수 : 14곳

특목고 진학률(4% 이상) 학교수 : 4곳

학원가 규모

영통(수원 영통구)  

 

학업성취도(85% 이상) 학교수 : 11곳

특목고 진학률(4% 이상) 학교수 : 4곳

학원가 규모

 

 

 

학군지는 전세가가 안정적이고, 주변의 수요를 끌어들여 안정적인 수요를 가집니다. 

그만큼 리스크가 적고, 안정적인 부동산 투자가 가능하게 하는 요소가 됩니다.