주택담보대출 받기위해 알아야 할 용어3가지(LTV, DTI, DSR)

 

부동산 구매를 위해 대출을 알아볼 때 자주 접하게 되는 용어 중에는 LTV, DTI, DSR이 있습니다. 이 용어들을 알아야 집을 구매할 때 대출가능액을 구체적으로 알 수 있고, 구매계획에 예산을 정확히 잡을 수 있습니다. 이 용어들의 뜻과 실제로 어떻게 적용되는지 알아보겠습니다.

 

 

1. LTV (Loan to Value Ratio)

LTV는 '담보인정비율'이라고 합니다. 쉽게 말해, '집값 대비 얼마나 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 비율’입니다. 예를 들어, 아파트 감정가격이 10억 원인데 LTV가 70%라면, 최대 7억 원까지 대출을 받을 수 있는 거죠. LTV가 낮을수록 적게 빌릴 수 있습니다.

예시

• 집값: 10억 원
• LTV: 70%
• 대출 가능 금액: 10억 원 × 70% = 7억 원

이렇게 LTV가 높으면 더 많은 금액을 대출을 받을 수 있지만, 그만큼 갚아야 할 돈도 많아지니 신중하게 생각해야 합니다.

 

 

2. DTI (Debt to Income Ratio)

DTI는 '총부채상환비율'이라고 합니다. 이건 '소득 대비 대출 원리금 상환액의 비율’을 나타냅니다. 쉽게 말해, 내가 벌어들이는 돈 중에서 얼마나 대출 상환에 쓸 수 있는지를 계산하는 겁니다. 즉, “DTI = (해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자상환액) / 연소득 × 100”

예를 들어, 연 소득이 5천만 원이고, DTI가 40%라면, 1년에 최대 2천만 원까지 대출 원리금 상환에 쓸 수 있다는 뜻입니다. LTV에 따라 받을 수 있는 대출금도 DTI로 규제해 대출규모가 줄어들 수 있습니다.

예시

• 연 소득: 5천만 원
• DTI: 40%
• 연간 상환 가능 금액: 5천만 원 × 40% = 2천만 원

만약 이 금액을 매달 나눠서 갚는다면, 한 달에 약 166만 원 정도를 상환할 수 있다는 겁니다.

 

 

3. DSR (Debt Service Ratio)

DSR은 '총부채원리금상환비율'입니다. DTI와 비슷하지만, DSR은 ‘주택담보대출을 포함한 모든 대출의 원금상환액을 포함한다는 점’에서 차이가 있다. 즉, (담보대출 상환액 합계 + 기타 부채 상황액 합계 / 총소득= DSR). 내가 얼마나 대출을 받을 수 있는지를 좀 더 정확히 판단하는 기준으로 정부에서 점차 그 기준을 높여왔습니다. 정부에서는 9월 1일부터 스트레스 DSR 2단계를 적용해 더욱 규제를 강화할 예정입니다.

 

 

4. DTI와 DSR의 차이점

DTI = (해당 주택담보대출의 연간 원리금(원금+이자)상환액 + 기타부채의 연간 이자상환액) / 연소득 × 100

DSR = (해당 주택담보대출의 연간 원리금(원금+이자)상환액 + 기타부채의 연간 원금+이자상환액) / 연소득 × 100

 

하지만 대출 중에는 DSR에 포함되지 않는 대출(분양주택 중도금대출, 전세자금대출, 정책대출 등)이 있습니다. 중도금대출은 DSR을 보지 않지만 잔금대출은 DSR을 봅니다. 마이너스통장도 DSR에 적용됩니다. 그리고 정책대출도 DSR은 보지 않지만 DTI를 보기 때문에 체크해 보셔야 합니다.

 

 

간단하게 내 LTV, DTI DSR를 확인해 보는 방법은 ‘네이버’에서 검색해 보시는 방법과 ‘부동산계산기’라는 어플, 웹페이지를 이용해 확인해 보실 수 있습니다.

 

하지만 DSR은 복잡한 부분이 있기 때문에, 정확한 대출 적용범위는 대출상담사와 상담하거나, 대출 시 은행에 방문해서 정확히 체크해 보시는 것을 추천해 드립니다.